Die bisherige Grundsteuer fußt auf veralteten Werten aus dem Jahr 1964. Das Bundesverfassungsgericht urteilte 2018, dass dies ungerecht sei und die bundesweiten Grundlagen ab 2025 durch eine veränderte Grundsteuer ersetzt werden müssen. Allein in Hessen betrifft das rund drei Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Hessen hat sich im Sinne der Steuerzahler*innen bewusst für eine sehr einfache Grundsteuer entschieden. Dennoch müssen Eigentümer*innen in ihrer Erklärung einige Angaben machen, die den Behörden nicht voll digitalisiert vorliegen. Weil die Neubewertung aller rund drei Millionen hessischen Grundstücke einige Zeit in Anspruch nimmt, muss die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag bereits 2022 erfolgen.

Alle, die zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder auch nur einzelner land- und forstwirtschaftlicher Flächen sind, haben eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Dies muss im Zeitraum 1. Juli bis 31. Oktober 2022 erfolgen.

Die Erklärung ist ab dem 1. Juli 2022 elektronisch an das zuständige Finanzamt Darmstadt zu übermitteln. Das ist mit dem ELSTER-Verfahren über www.elster.de möglich. ELSTER steht für „ELektronische STeuerERklärung“ und ist ein kostenloser Service der Steuerverwaltungen in Deutschland, um beispielsweise Steuererklärungen digital abzugeben. Wenn Eigentümer*innen noch kein ELSTER-Benutzerkonto haben, können sie sich bereits jetzt für die Meldung ab 1. Juli 2022 registrieren. Griesheimer*innen, die ELSTER bereits verwenden, nutzen für die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ihr bestehendes Konto. Personen, die beim digitalen Meldevorgang Hilfe benötigen, können Unterstützung von Familienangehörigen in Anspruch nehmen: Kinder oder Enkelkinder melden die Erklärung für Angehörige dann über ihre eigene Registrierung. In Einzelfällen sind Ausnahmen von der Pflicht zur elektronischen Abgabe möglich: Wer glaubhaft darlegt, dass eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, kann die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag auch in Papierform abgeben. Dafür muss telefonisch Kontakt zum Finanzamt Darmstadt aufgenommen werden. Die Mitarbeiter*innen sind montags bis freitags von 8 bis 18 Uhr unter der Rufnummer 06151 / 102-0 zu erreichen.

Der 1. Januar 2022 ist der Stichtag der ersten Hauptfeststellung. Das bedeutet, für alle Grundstücke und Gebäude wird der jeweilige Grundsteuerwert, den sie zu diesem Zeitpunkt hatten, festgestellt. Entscheidend sind somit die steuerlichen Verhältnisse an diesem Termin. Somit muss derjenige, der am 1. Januar 2022 Eigentümer eines Grundstücks war, für dieses Grundstück eine Grundsteuer-Erklärung abgeben.

Sollten sich nach dem 1. Januar 2022 Änderungen ergeben, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes oder auf die Eigentumsverhältnisse auswirken, werden diese über Fortschreibungen und Nachfeststellungen berücksichtigt. Das gilt zum Beispiel bei einem Eigentümerwechsel, wenn ein unbebautes Grundstück bebaut oder ein bereits bestehendes Gebäude um einen Anbau erweitert wird, so dass sich die relevante Wohnfläche vergrößert.

Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Die bisherigen Regelungen gelten letztmalig für die Grundsteuer im Jahr 2024.

Das Grundsteuerreformgesetz aus dem Jahr 2019 ist ein Bundesgesetz. Die Länder haben aber die Möglichkeit erhalten, auch eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Hessen hat – wie andere Länder auch – davon Gebrauch gemacht. Somit gelten in Hessen ab 2025 eigene Regelungen für die Festsetzung der Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Modell.

Bei der Anwendung des Flächen-Faktor-Verfahrens erfolgt die Bemessung nach der Fläche (Grundstücks- und Wohnfläche) sowie nach einem Faktor für die jeweiligen Wohngegenden (Bodenrichtwert).

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Beim Flächen-Faktor-Verfahren für die Grundsteuer B ist der Bodenrichtwert zur Ermittlung des Faktors wichtig. Das Finanzamt ruft diesen Wert für die Faktorermittlung automatisch ab.

Der zuständige Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwert alle zwei Jahre neu fest. Für die neu berechnete Grundsteuer sind die Bodenrichtwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 relevant. Die aktuellen Bodenrichtwerte für die Stadt Griesheim können bei Interesse kostenlos im Portal Boris Hessen angesehen werden.

Das hessische Modell für die Grundsteuer B ist – im Gegensatz zum Bundesmodell – ein wertunabhängiges Grundsteuermodell. Die Bodenrichtwerte bilden lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor. Veränderungen der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde haben somit – mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036 – keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer.

Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Stadt Griesheim nach § 7 Abs. 3 des Hessischen Grundsteuergesetzes vom 15. Dezember 2021 (GVBl. S. 906) – HGrStG – zum Hauptveranlagungszeitpunkt am 1. Januar 2022 wird ebenfalls automatisiert berücksichtigt. Er beträgt 704,00 €. Die aktuellen Werte wurden im Hessischen Staatsanzeiger Nr. 37/2022 S. 1018 veröffentlicht. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks, welcher über das Portal Boris Hessen abgerufen werden kann.

Der Faktor berechnet sich, indem zunächst das Verhältnis des Bodenrichtwerts des jeweiligen Grundbesitzes zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt Griesheim gebildet wird. Auf dieses Verhältnis wird dann ein Exponent von 0,3 angewendet ("hoch 0,3").

Die hessischen Finanzämter ermitteln den Grundsteuermessbetrag, während die Kommunen auf dieser Grundlage sodann die Grundsteuer erheben. Diese Aufgabenteilung zwischen dem Land und den Gemeinden wird in Hessen für Zwecke der Grundsteuer B in einem zweistufigen Verwaltungsverfahren nachvollzogen:

1. Stufe:          Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt

2. Stufe:          Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.

Auf der ersten Stufe setzt das Finanzamt – auf der Grundlage der Daten aus der Steuererklärung – den Grundsteuermessbetrag fest, also die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer B nach dem Hessischen Grundsteuergesetz. Der Grundsteuermessbescheid wird dem Grundstückseigentümer und der zuständigen Gemeinde bekanntgegeben. Eine Zahlungspflicht entsteht durch diesen Bescheid noch nicht. Er regelt nur die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Die Gemeinde ist an diese Festsetzung gebunden.

Auf der zweiten Stufe multipliziert die zuständige hessische Gemeinde den Grundsteuermessbetrag mit dem in ihrer Satzung festgelegten Hebesatz (Prozentzahl). Das Ergebnis ist die Grundsteuer, die durch Grundsteuerbescheid gegenüber dem Grundstückseigentümer festgesetzt wird. Diese ist an die Gemeinde zu zahlen.

Für die Grundsteuer A ist das Bundesrecht uneingeschränkt anzuwenden. Damit gilt für den hessischen Grundbesitz des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens – wie bisher – ein dreistufiges Verwaltungsverfahren:

1. Stufe:          Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt

2. Stufe:          Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt

3. Stufe:          Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde

Bei einem Eigentumswechsel nach dem Stichtag 1. Januar 2022 ist durch die neuen Eigentümerinnen bzw. durch die neuen Eigentümer nichts zu veranlassen. In diesen Fällen wird wie bisher auf eine Neuveranlagung bzw. Zurechnungsfortschreibung durch das Finanzamt auf Grundlage der eingehenden Notarverträge oder in Erbfällen aufgrund eingehender Sterbefallanzeigen vorgenommen.

Bei baulichen Änderungen am Grundbesitz nach dem Stichtag 1. Januar 2022, beispielsweise durch Umbau, Ausbau, Anbau, Abriss oder Ähnliches, ist für die Stichtage 1. Januar 2023 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2022) bzw. 1. Januar 2024 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2023) von den Eigentümerinnen und Eigentümern eine zusätzliche Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (nach neuem Recht) elektronisch und eine Einheitswerterklärung (nach altem Recht) in Papierform einzureichen. Bei baulichen Änderungen im Jahr 2024 ist nur eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (in elektronischer Form) nach dem neuen Recht abzugeben.

In den zukünftigen Bescheiden werden sowohl für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen als auch für das Grundvermögen alle Flurstücke aufgeführt. Dies gilt auch für die Mitteilung der Daten zum Grundsteuermessbetrag an die Städte und Gemeinden.

Mit der Grundsteuerreform bilden mehrere Flurstücke nur dann eine wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ im Grundvermögen, wenn sie in derselben Gemeinde belegen sind. Die wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ kann sich nur auf das Gebiet einer Gemeinde erstrecken. Eine Zerlegung von Steuermessbeträgen beim Grundvermögen gibt es nicht mehr. Die Flurstücke auf dem Gebiet anderer Gemeinden bilden eine oder mehrere neue wirtschaftliche Einheiten „Grundstück“. Die von dieser Neuregelung betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer werden von der Finanzverwaltung über neue Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe informiert.

Mieter sind insofern von der Grundsteuerreform betroffen, wenn ihnen die Eigentümer der Wohnung die Grundsteuer als Nebenkosten in Rechnung stellen und sich die Grundsteuer in Folge der Reform ändert. Nach den mietrechtlichen Regelungen ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, Eigentümerinnen oder Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. An dieser Regelung hat sich durch die Grundsteuerreform nichts geändert. Wie sich die Reform konkret für Mietparteien auswirkt, kann anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 erkannt werden.

Die Hessische Steuerverwaltung hat das Versprechen gegeben, die hessischen Städte und Gemeinden bei der Findung der aufkommensneutralen Hebesätze zu unterstützen. Dieses Versprechen löst die Hessische Steuerverwaltung mit den Hebesatzempfehlungen für die Kommunen sowie deren Veröffentlichung ein.

Die Veröffentlichung stellt für die Bürgerinnen und Bürger, Unternehmen und andere Institutionen Transparenz her, welche Städte und Gemeinden ihren Hebesatz aufkommensneutral anpassen. Eine Steuererhöhung oder -senkung wird genauso sichtbar wie in Zeiten ohne Reform.

Die Grundsteuerreform soll nach dem Willen von Bund und Ländern aufkommensneutral umgesetzt werden. Eine Kommune soll 2025 nach dem neuen Recht etwa gleich viel Grundsteuer einnehmen wie 2024 nach dem alten Recht. Das bedeutet, dass das jährliche Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Das heißt aber nicht, dass die Grundsteuer für den individuellen Steuerpflichtigen belastungsneutral sein muss. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Steuerzahlung aufgrund der neuen Steuermessbeträge gegenüber dem alten Recht und der von den Kommunen festgelegten Hebesätze ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die logische Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.

Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer. Somit wird es unterschiedliche Grundsteuerhöhen für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage künftig nicht mehr geben.

Die Hebesatzmitteilungen haben Empfehlungscharakter und sind für die Städte und Gemeinden nicht verbindlich. Die Städte und Gemeinden entscheiden im Rahmen ihrer verfassungsrechtlich zustehenden Hebesatzautonomie in Abhängigkeit von ihrem Finanzbedarf eigenverantwortlich über die in ihrem Stadt- bzw. Gemeindegebiet geltenden Hebesätze und können deshalb von den Hebesatzempfehlungen des Landes abweichen.

Für die Stadt Griesheim wird ab dem Jahr 2025 wurden folgende Hebesätze empfohlen:

Grundsteuer A:           912,93 %        (bisher 650 %)

Grundsteuer B:           948,93 %        (bisher 650 %)

Hierbei werden die beiden empfohlenen Hebesätze für die Grundsteuer A auf den Betrag von 913 % und für die Grundsteuer B auf den Betrag von 949 % mathematisch aufgerundet.

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt sowie alle Städte und Gemeinden im Landkreis Darmstadt-Dieburg, die unmittelbar an Darmstadt angrenzen, haben die Empfehlung erhalten, die Hebesätze zu erhöhen. Anders verhält es sich bei den Städten und Gemeinden im östlichen Landkreis Darmstadt-Dieburg sowie bei unseren Nachbarkommunen im Kreis Groß-Gerau.

Hier lautet die Empfehlung, die Hebesätze zu senken.

Beispiele für die Grundsteuer B:

Die Grundsteuer für das Jahr 2025 kann dann endgültig berechnet werden, wenn von den Städten und Gemeinden die jeweiligen Hebesätze im Laufe des Jahres 2024 beschlossen worden sind.

Jede Kommune muss einen Beschluss über die Festsetzung des Hebesatzes für 2025 fassen, im Falle seiner Erhöhung bis zum 30. Juni 2025 (§ 25 Absatz 3 Grundsteuergesetz (GrStG)). Die alten Hebesätze enden am 31. Dezember 2024 (§ 25 Absatz 2 GrStG).

Die Zahlungsaufforderung folgt erst im Grundsteuerbescheid der Stadt Griesheim. Mit dem Grundsteuerbescheid für das Jahr 2025 – dieser wird voraussichtlich Anfang des Jahres 2025 versendet – werden die Grundstückseigentümer durch die Stadt über die Höhe der neu festgesetzten Grundsteuer informiert und damit auch direkt zur Zahlung aufgefordert. Die neue Grundsteuer wird dann – so wie bislang auch – direkt an die Stadt Griesheim gezahlt.

Sie können innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch bei Ihrem zuständigen Finanzamt schriftlich einreichen. Aber auch nach Verstreichen der Einspruchsfrist können Sie noch einen Antrag auf Änderung bei Ihrem zuständigen Finanzamt stellen.

Dem Hessischen Grundsteuergesetz (HGrStG) liegt für Zwecke des Grundvermögens (sogenannte Grundsteuer B) ein Systemwechsel zugrunde: Vom wertabhängigen Modell der verfassungswidrigen Einheitsbewertung hin zum wertunabhängigen Modell des sogenannten Flächen-Faktor-Verfahrens. Das bedeutet, dass die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags nicht mehr – wie bisher – auf wertabhängigen Parametern (z. B. Wert des Bodens und/oder Gebäudes), sondern auf wertunabhängigen Parametern (Bodenfläche, Wohn- oder Nutzungsfläche und Lage des Grundstücks innerhalb der Kommune) beruht.

Abweichungen zwischen den aus Einheitswerten ermittelten Grundsteuermessbeträgen und den neuen Grundsteuermessbeträgen sind eine Folge des Systemwechsels, der zur Beseitigung der verfassungsrechtlichen Mängel notwendig wurde. Die Abweichungen werden nach den Umständen des Einzelfalles unterschiedlich hoch ausfallen und können sich sowohl nach oben als auch nach unten bewegen.

Im hessischen Modell fällt für größere Grundstücke und Gebäude mehr Grundsteuer an als für kleinere Grundstücke und Gebäude mit gleicher Nutzung und Lage in der Gemeinde. Dies folgt dem Äquivalenzgedanken, das heißt die hessische Grundsteuer soll einen Ausgleich dafür schaffen, dass die Ortsansässigen einen Nutzen aus allgemein bereitgestellter kommunaler Infrastruktur ziehen können. Die Flächen von Boden und Gebäuden und deren Lage sind geeignete Indikatoren, um das Ausmaß solcher Nutzungsvorteile typisierend zu erfassen.

Die Erhebung eines Widerspruchs gegen den neuen Grundsteuerbescheid für das Jahr 2025 ist nur dann sinnvoll, wenn im Bescheid formale Fehler, wie Adressat, Grundstückslage oder Zahlendreher vorhanden sein sollten. Bei bestehenden Zweifeln am korrekten Messbetrag sollte mit dem Finanzamt Kontakt aufgenommen werden.

Das Finanzamt Hessen informiert auf www.grundsteuer.hessen.de aktuell über alle wichtigen Fragen rund um die Grundsteuerreform. Dort finden Griesheimer*innen auch hilfreiche Tipps im Umgang mit dem ELSTER-Verfahren sowie Checklisten, damit ab dem 1. Juli 2022 die Übermittlung der Informationen reibungslos funktioniert.